Mise au point sur le marché immobilier

La situation de l’immobilier résidentiel à Montréal fait couler beaucoup d’encre ces derniers temps et suscite de nombreuses questions chez les futurs acheteurs. Il est vrai que l’offre de projets résidentiels est importante actuellement. Toutefois, la plupart en sont à l’étape de la mise en marché. Les prêteurs exigent généralement 60% de ventes avant le début de la construction donc si ce niveau n’est pas atteint, les promoteurs devront reporter leur projet, ce qui n’entraînera pas de surplus d’inventaire par la suite. Dans les années 90, les prêts étant accordés beaucoup plus facilement, le marché a connu un problème de surplus d’inventaire d’unités d’habitation. La situation est tout à fait différente aujourd’hui : il y a un surplus d’offre et non pas d’inventaire. À titre d’exemple, que ce soit au Lowney, aux Bassins du Havre, à l’Impérial, au Seville ou au 21e Arrondissement, aucun condo n’est disponible si un nouvel acheteur souhaitait emménager aujourd’hui. Plusieurs facteurs militent en faveur de l’immobilier résidentiel. Les très bas taux d’intérêt viennent spontanément à l’esprit, mais ils ne fournissent qu’une partie de la réponse. En 35 ans de carrière, les taux d’intérêt ont souvent été deux à trois fois plus élevés qu’en ce moment et le marché se portait bien. La croissance de la démographie est un facteur très important qui, dans le cas de Montréal, s’explique par une immigration favorable. En effet, tel que mentionné dans le Projet de plan de développement de Montréal 2013, « un Montréalais sur trois est né à l’extérieur du Canada et environ 70 % des nouveaux arrivants au Québec choisissent Montréal. » Cette situation s’explique en grande partie par la vitalité de l’activité économique à Montréal, autrefois industrielle et aujourd’hui axée sur les services. Plusieurs domaines, tels que l’aérospatial, les communications et les technologies se démarquent particulièrement. Montréal attire des travailleurs scolarisés notamment grâce à son réseau d’éducation et de recherche, une source importante d’innovation. Les grands travaux routiers favorisent également l’activité économique… et incitent aussi les banlieusards à vouloir déménager en ville! Contrairement à de nombreuses villes à l’étranger, et même au Canada, Montréal a bien traversé la crise de 2008 grâce au dynamisme de sa structure économique. Bien qu’il y ait des cycles, à terme, l’immobilier résidentiel est un bon placement net d’impôt. Par exemple, un condo dans la phase 1 des Quais de la Commune se vendait 103 $ le pied carré en 1997 et sa valeur est maintenant évaluée à 400 $/pied carré, 16 ans plus tard. À l’Impérial, un loft acheté en 2007 à 233 $/ pied carré a été vendu à 369 $/ pied carré en 2010. Au Lowney, un appartement acheté 244 $/pied carré en 2009 a été vendu 441 $/pied carré en 2012. Rares sont les placements en Bourse qui peuvent offrir un tel rendement après impôt. Les propriétaires ne doivent toutefois pas considérer leur achat comme un investissement à court terme. Le marché connaîtra à coup sûr des variations, cependant, à long terme, l’immobilier demeure un bon investissement en plus d’une source de bien-être! Jacques Vincent