Saturation dites-vous?

Par Robert Rosenberg J’imagine que dans tous les projets situés dans Griffintown, les vendeurs se font souvent poser la question suivante : « Ne craignez-vous pas qu’avec tous les condos en vente présentement il y ait une saturation du marché ? » Raisonnons un peu la situation. On n’a jamais vu autant de projets se vendre si rapidement à Montréal. Dans Griffintown ils atteignent tous leur niveau de vente assurant le financement et la construction en des temps records. La revente au Lowney est également très rapide avec des transactions conclues souvent en quelques semaines. Une absorption aussi rapide de l’offre nous indique que la demande est grande. Quand le rapport entre l’offre et la demande est équilibré, les reventes se concluent généralement entre 3 et 6 mois et un projet pourra prendre d’un an à un an et demi pour se vendre à 90%. On est encore loin du temps où les projets ne « lèvent » pas, faute de ventes suffisantes. En 2010 j’avais assisté à la conférence annuelle de la SCHL sur le marché immobilier de Montréal. Ils avaient prévu la tendance actuelle basée sur le grand nombre de jeunes premiers acheteurs et l’immigration. À ces derniers l’on peut ajouter ceux qui reviennent en ville à cause des congestions routières. On voit aussi de plus en plus de personnes approchant la retraite faire le choix de vendre une maison unifamiliale devenue trop grande, pour s’acheter un condo. Si les multiples projets de Griffintown se vendent si bien c’est qu’ils ont su, à date, répondre à la demande. On y trouve majoritairement de petites unités à des prix plus accessibles pour le centre-ville mais depuis peu on voit aussi l’apparition d’unités plus grandes destinées à des acheteurs expérimentés ou à des familles. Est-ce que cela peut continuer ainsi encore longtemps ? Pas vraiment. Il doit y avoir une évolution constante. Le premier changement sera l’amélioration de la qualité de l’offre; la compétition entre les projets est bénéfique pour les acheteurs car elle engendre des efforts des promoteurs pour se démarquer. Ensuite, viendra un temps où avec l’arrivée de nouveaux projets l’offre rejoindra la demande et les ventes ralentiront, pour devenir plus normales. Enfin, si l’offre vient à dépasser la demande on verra des projets s’annuler et quand cela se produit ce sont en général les meilleurs projets qui persistent. La progression vers une trop grande offre aura donc surtout des conséquences avantageant l’acheteur. Sauf si la question qu’il pose sur la saturation du marché en cache une autre. « S’il y avait saturation du marché, est-ce que cela affecterait la valeur de ma propriété ? » Mais oui, bien sûr! Surtout si vous comptiez acheter et revendre rapidement. Un tel achat spéculatif est soumis aux mêmes règles que toute transaction commerciale. Si vous vendez quand l’offre dépasse la demande vous en souffrirez. Dans pareilles circonstances, ce sont justement les spéculateurs mal avisés qui démarrent les baisses de prix. Quant à ceux qui ont acheté une résidence principale, ils habitent et jouissent pleinement de leur investissement, attendant simplement le moment approprié pour le vendre. L’expression « saturation du marché » fait peur mais il faut comprendre qu’il s’agit d’une phase normale d’un cycle. Vu le grand nombre de projets, Griffintown montre présentement tous les signes d’un marché compétitif et avantageux pour l’acheteur avisé. Quant à la spéculation, elle est malsaine pour le marché immobilier. Si elle devenait excessive une éventuelle « saturation » du marché viendrait la tempérer, aidant du coup le retour à un marché plus équilibré. À moins d’être un acheteur cherchant la richesse facile et instantanée, il ne faut pas craindre cette phase dite de « saturation ». Ce n’est qu’une étape naturelle et nécessaire du cycle de l’offre et de la demande. Robert