Dans le cadre des journées de consultation sur la copropriété, Prével a exposé ses propositions en vue d’améliorer les règles régissant la copropriété divise au Québec. De plus, j’ai fait une présentation devant le comité de consultation. Voici un résumé de notre position face à quelques points entourant le Rapport du Groupe de travail sur la copropriété.
Position générale de Prével
En 2011, 15 969 logements en copropriété ont été mis en chantier au Québec, un sommet de tous les temps*. De plus, il s’est construit plus de condos que de maisons individuelles l’an dernier. L’industrie immobilière est non seulement un important moteur économique au Québec qui emploie des milliers de travailleurs, mais constitue aussi la meilleure façon pour les personnes de se bâtir un patrimoine. Prével croit qu’il est nécessaire de garder un marché immobilier qui est à la fois dynamique et compétitif pour ces raisons économiques et sociales. Ainsi, selon nous, les amendements qui pourraient être apportés au Code civil ne doivent pas nuire au dynamisme du secteur immobilier car ceci engendrerait des répercussions économiques et sociales provoquées par la baisse de l’accessibilité à la propriété. Prével estime que les nouvelles règles doivent offrir un niveau de protection satisfaisant pour les acheteurs tout en évaluant l’impact sur l’accessibilité à la propriété. Celle-ci se mesure par les prix des logements dans le marché et par l’offre disponible aux acheteurs.
Commentaires sur certains points exposés dans le Rapport
Les plans de garantie et la surveillance des travaux (point 1.1) Le Groupe de travail s’est penché sur la question des garanties offertes par le promoteur aux acheteurs de copropriétés divises dans un immeuble en construction. Présentement, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n’oblige pas un immeuble de plus de quatre logements superposés à s’assujettir à une garantie obligatoire. Le Groupe de travail recommande au point 1.1.1 que le gouvernement du Québec étende la garantie obligatoire à tous les types d’immeubles. Prével croit qu’une telle mesure entraînerait une hausse majeure des coûts d’affaires qui seraient ultimement relayés à l’acheteur. Le promoteur rappelle qu’au début des années 1990, lorsque les garanties étaient devenues obligatoires pour la construction de maisons, celles-ci avaient augmenté de 250%. Cette garantie obligatoire aurait donc un impact important sur l’accessibilité à des copropriétés divises aux acheteurs potentiels, principalement pour ceux qui visent l’achat d’une première propriété. Nous croyons qu’une garantie obligatoire provoquerait une hausse des coûts pour l’ensemble des acheteurs alors que dans bien des cas ils y ont déjà accès, pour ceux-ci une telle mesure aurait pour effet d’augmenter les coûts, donc réduire l’accès, sans offrir de protection supplémentaire. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire la garantie est déjà offerte par plusieurs constructeurs, nous croyons qu’une campagne de sensibilisation auprès des acheteurs pourrait permettre d’élargir cette pratique tout en évitant la hausse des coûts. L’Ordre des architectes propose plutôt une surveillance obligatoire des travaux. Selon eux, la surveillance des travaux par un architecte ou un autre professionnel autorisé améliorerait la qualité des travaux. Par contre, nous ne croyons pas réaliste l’idée d’avoir une surveillance permanente du chantier de construction. Nous devons être conscients qu’une surveillance permanente des travaux entraînerait aussi des coûts qui seraient relayés aux consommateurs. Nous proposons plutôt une surveillance des aspects fondamentaux de la construction, c’est-à-dire l’enveloppe de l’édifice par les architectes et la structure par les ingénieurs. Cette pratique permettrait de couvrir les principaux risques liés à la construction. Dans le cadre de la discussion sur les garanties et la surveillance des travaux, le Groupe de travail a aussi abordé la question des acomptes versés par les acheteurs avant qu’ils deviennent propriétaires. Le Rapport propose que des modifications soient apportées à la législation afin que tous les acomptes des acheteurs soient protégés. Prével reconnaît l’importance de protéger les acomptes autant pour le bénéfice des acheteurs que pour la réputation de toute l’industrie. Nous proposons qu’une protection soit offerte pour tous les acomptes versés. Le promoteur pourrait contracter une assurance, qu’elle soit incluse ou non dans un plan de garantie. Le promoteur pourrait également obtenir le cautionnement d’un tiers pour la valeur des acomptes versés. À défaut d’offrir de telles protections à l’ensemble de ses acheteurs, le promoteur devrait être dans l’obligation de verser la totalité de ces sommes dans un compte en fidéicommis. L’administration transitoire (point 1.3) Le Groupe de travail sur la copropriété a discuté de la période d’administration transitoire car cette dernière ne fait pas l’objet de disposition spéciale dans le Code civil du Québec. En règle générale, un représentant du promoteur administre l’immeuble pendant la période transitoire entre la fin de la construction et l’élection du conseil d’administration du syndicat de copropriété. Le Groupe de travail dit avoir remarqué que le budget préparé par l’administrateur transitoire, soit le promoteur, est parfois insuffisant pour couvrir les frais nécessaires de gestion et d’entretien de la copropriété. Afin de protéger les acheteurs nous proposons que le promoteur ait la responsabilité de fournir un budget très détaillé des coûts d’entretien, incluant le niveau et le type de services prévus (par exemple lavage des fenêtres : annuel ou bisannuel). Toutefois, un syndicat de copropriétaire peut choisir, et devrait toujours conserver ce droit, de se doter de services d’entretien plus complets. De tels services engendrent des coûts plus importants et le promoteur ne devrait pas être tenu responsable de cet écart de coûts dans la mesure où il a présenté un budget réaliste et détaillé. Les travaux et l’entretien du bâtiment (point 2.3) Relativement à la question des travaux et de l’entretien du bâtiment, le Groupe de travail s’est entre autres penché sur la problématique du fonds de prévoyance. Le Code civil du Québec prévoit qu’au moins 5% des contributions aux charges communes doit aller au fonds de prévoyance. Ce 5% est devenu quelque peu une norme dans l’industrie. La Société d’habitation du Québec et l’Ordre des technologues ont exprimé dans le Rapport l’insuffisance de ce montant. Le Rapport propose donc au point 2.3.2.1 que le fonds de prévoyance soit fixé selon un pourcentage de la valeur à neuf de l’immeuble afin de mieux refléter la durée de vie des composantes. Le pourcentage préliminaire proposé par le Groupe est 1% de la valeur à neuf de l’immeuble. Prével trouve intéressant l’exercice d’essayer d’établir un barème dans l’industrie pour la cotisation au fonds de prévoyance. Par contre, selon l’entreprise, le pourcentage de 1% est beaucoup trop élevé et aurait un impact direct sur l’accessibilité de la copropriété divise des acheteurs. Dans plusieurs cas cela aurait pour impact de doubler les frais de copropriété. Nous croyons qu’il est nécessaire de maintenir les frais de copropriété assez bas pour qu’ils ne deviennent pas un obstacle à l’investissement dans l’immobilier. De plus, nous sommes d’avis qu’une surveillance accrue de l’enveloppe par les architectes et de la structure par les ingénieurs, comme proposée plus haut, peut réduire considérablement la nécessité de recourir au fonds de prévoyance pour des travaux majeurs, ces nouvelles mesures devraient donc être prises en considération dans la détermination du taux à imposer. Le taux devrait se baser sur les standards de l’industrie pour la durée de vie des fenêtres, de la toiture et du revêtement. Pour chaque projet une révision automatique du fonds de prévoyance devrait être prévue après 3 ans. Ces taux s’établissent historiquement entre .15 à .25 de 1%. Conclusions du mémoire Prével reconnaît la nécessité de mieux protéger les acheteurs de nouvelles copropriétés et trouve au sein du rapport du Groupe de travail sur la copropriété des pistes de réflexion intéressantes. Prével veut par contre s’assurer que les mesures proposées ne viennent pas limiter la possibilité des acheteurs d’investir dans une copropriété divise et par le fait même retarder leur capacité de se bâtir un patrimoine. La mise en place de protections mal adaptées risquerait d’augmenter les coûts qui seront inévitablement relayés aux consommateurs et ce pour offrir un seuil de protection plus grand que nécessaire. Une telle approche ne sert pas l’intérêt de l’acheteur et elle serait également néfaste à toute l’industrie immobilière. À moyen terme, c’est toute l’économie québécoise qui en souffrirait. Rappelons que la copropriété est souvent la seule voie possible pour de jeunes acheteurs afin d’accéder à la propriété et constitue également le meilleur outil pour lutter contre l’étalement urbain. * réf. « Péril en la demeure », L’Actualité, 1er avril 2012, p. 21
