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La fin du monde?

Par Robert Rosenberg Pourrions-nous revenir à l’époque où, lors de la livraison d’un projet, il y avait encore quelques unités de disponibles pour occupation immédiate?

C’est la question que je me pose en ce mois de septembre 2012. C’était le cas au tout début du projet Lowney, avant que les files d’attente ne se forment à nos portes lors des préventes. Nous avions alors quelques unités non-vendues qui faisaient le bonheur de nos clients. Je crois qu’après l’effervescence des dernières années, nous pourrions revenir à un rythme de ventes plus normal. Probablement qu’un meilleur équilibre entre l’offre et la demande nous y mènera sous peu. Le va-et-vient du pendule se fait de nouveau sentir et je dois avouer qu’après des années quasi « euphoriques » pour des gens de ma profession, j’accueillerais avec plaisir un rythme de ventes permettant de prendre son temps : davantage de temps pour faire connaissance et discuter avec nos visiteurs, davantage de temps pour s’assoir et jaser avec les futurs résidents du projet. Oui, voilà certainement quelque chose que j’accueillerais à bras ouverts. C’est le début de l’automne. En général, l’activité des bureaux de ventes reprend après le calme des vacances estivales. Cette fois-ci, de façon surprenante, nous avons connu un été assez occupé; un peu moins de visiteurs mais un flot régulier de ventes. L’automne s’annonce encore plus occupé. Bien sûr, rien à voir avec l’effervescence des cinq années précédentes durant lesquelles nous battions tous nos anciens records de ventes. Mais il ne faut pas se plaindre, c’est ce que tout le monde souhaitait pour l’immobilier résidentiel : un atterrissage tout en douceur après une assez longue période d’activité intense. Bien sûr, il y en a pour y voir des signes inquiétants. Les prophètes de malheur sont nombreux à prédire la fin du monde! Et récemment, d’y ajouter l’exode post-élection des anglophones vers Toronto. Du calme, du calme, s'il-vous-plaît... Souvenons-nous qu’il est normal et sain que le marché immobilier connaisse de telles variations. On peut même y attribuer des effets souhaitables, voire bénéfiques. La première conséquence sera de réduire le nombre d’investisseurs sur le marché qui, comme à la bourse, hésitent à investir quand il y a crainte d’une baisse des valeurs. Le moins il y a d’investisseurs, le mieux s’en porte le marché car l’équilibre normal entre l’offre et la demande des propriétés résidentielles permet d’établir des prix plus justes. La seconde conséquence sera de mettre de la pression sur les taux d’intérêt. On sait tous que le marché de l’habitation est un des principaux moteurs économiques. Si le marché stagne, la tendance est de conserver les taux assez bas pour ne pas l’étouffer. Tout le monde bénéficie donc d’un coût d’emprunt réduit. Et surtout les premiers acheteurs, pour qui les conditions de financement sont déterminantes pour l’accès à la propriété. Il y a aussi un retour aux achats plus rationnels. Un marché « chaud » génère des comportements pas toujours souhaitables. Ce n’est pas rare de voir des offres d’achat pour la revente faite au prix demandé, voire plus élevé, ou même de la surenchère entre acheteurs intéressés. Il n’est pas normal qu’un achat d’une telle importance soit fait dans des conditions d’empressement quasi compétitives. Doit-on parler de baisse des prix ou de simple ajustement des niveaux et rythmes de profits? Si j’oublie les spéculateurs qui achètent pour revendre quelques mois après être passé chez le notaire, l’acheteur typique conserve sa propriété pendant quelques années. En général, assez longtemps pour en voir la valeur augmenter de façon significative. Le moment venu de vendre, il calcule son profit sur l’espoir d’obtenir un prix de vente situé au plus haut de la valeur marchande. On doit se souvenir que même à la bourse on espère vendre au prix le plus haut, mais qu’une vente à un niveau plus bas peut encore signifier un bon profit. Ainsi, la majorité des propriétaires vendant leur résidence principale feront un profit intéressant, même s’il n’est pas au plus haut du marché. Ce n’est donc pas une baisse en soit, mais un simple ajustement du bénéfice. Du côté du « neuf », les promoteurs immobiliers ne baissent pas leurs prix de façon significative. En cas de besoin, ils cibleront des objectifs de ventes accompagnés de diverses promotions. La marge bénéficiaire ne peut pas varier tant que ça, surtout quand elle est déjà basse dans un marché compétitif. Dans pareils cas, l’adaptation au marché se fait principalement en fonction d’un rythme de ventes plus lent. Les projets sont planifiés sur de plus longues périodes. L‘organisation du financement, des ventes et de la construction s’ajustent en conséquence. Il ne faut donc pas s’attendre à voir les promoteurs immobiliers baisser leurs prix. Ce ne sont pas, après tout, des organismes à but non lucratif. Donc, en réponse à la question posée sur un ralentissement du marché, je réponds que cette variation est normale, bénéfique et cyclique, donc temporaire. Quelques mentions spéciales : Pour ceux ou celles qui se diraient « Tant mieux, je vais attendre que le projet soit construit et je pourrai alors voir mon futur condo », vous devez savoir qu’il y a un prix rattaché à cette attente. Une fois venu le moment de livrer un projet, les prix avantageux de l’achat « sur papier » ne sont plus justifiés. Les condos livrables à court terme s’offrent alors au prix plus élevé du marché. La peur de voir les prix baisser, celle qui fait remettre à plus tard un achat planifié, est toute aussi irrationnelle que la peur de voir les prix augmenter, laquelle a pour effet d’acheter de façon précipitée. Fait cocasse, ces deux comportements se suivent sans cesse l’un après l’autre. Autre fait cocasse : les ralentissements du marché inquiètent les investisseurs, provoquant la vente précipitée de leurs avoirs immobiliers. C’est à ce moment que les « vrais » investisseurs deviennent attentifs aux bons achats. La fin du monde est prédite pour le 21 décembre 2012, tout comme certains prédisent l’écrasement du marché immobilier Canadien depuis quelques années. Je n’ai pas vendu tout ce que je possède pour aller m’établir au sommet d’une montagne au Népal. Quoi que... si j’entends parler d’un bon achat s’y trouvant... paraît que l’air y est frais et pur! À suivre… Robert

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